Onze ervaring,
uw vertrouwen

Bouwovertredingen komen vaker voor dan u denkt. Meestal komt de bal aan het rollen na een klacht van een buur of bij de verkoop van een woning. En sinds kort is de verjaringstermijn voor strafvorderingen verlengd van 5 naar 10 jaar. Maar wat betekent dit concreet als u een bouwmisdrijf hebt begaan? Moet u dan altijd afbreken?

Meest voorkomende bouwovertreding

Met de spreekwoordelijke baksteen in de maag begaan heel wat Belgen een bouwovertreding. Zonder vergunning een aanbouw plaatsen, een poolhouse of zwembad zetten, een veranda installeren of overdreven verharding aanbrengen: het zijn typische bouwmisdrijven die in de praktijk vaak terugkomen.

Wat velen vergeten, is wat allemaal onder ‘verharding’ valt: asfalteren, klinkers leggen, zelfs kunstgras en kiezels horen daarbij. En hoewel men vaak denkt dat waterdoorlatende materialen niet meetellen, wordt dat juridisch wél als verharding beschouwd.

Corona deed aantal bouwmisdrijven stijgen

Opvallend is dat veel van deze inbreuken niet met opzet gebeuren. Het zijn niet altijd doelbewuste overtredingen. Veel mensen weten gewoon niet dat ze een vergunning nodig hebben voor bijvoorbeeld een tuinhuis, terras of zwembad.

Tijdens corona zagen we een duidelijke piek: mensen die hun tuin omvormden of een bijgebouw plaatsten, zonder zich goed te informeren over de regels. Maar onwetendheid is helaas geen vrijgeleide, zelfs een fout uit onwetendheid kan leiden tot sancties.

Strafvordering = boete betalen

Bij het sanctioneren van een bouwmisdrijf wordt er een onderscheid gemaakt tussen strafvordering en herstelvordering. Een strafvordering betekent dat u strafrechtelijk vervolgd wordt. Dat leidt meestal tot een geldboete. Gevangenisstraffen zijn zeer uitzonderlijk.

Een boete van 50 of 100 euro lijkt misschien beperkt, maar door de wettelijke opcentiemen moet u dit bedrag maal acht doen. Zo loopt het snel op.

Herstelvordering = aanpassen of afbreken

Naast de boete kan de rechtbank ook opleggen dat de inbreuk moet worden hersteld. Dat kan gaan van een meerwaardesom betalen, aanpassingswerken zoals een deel van de verharding terug omvormen tot groen, tot zelfs afbraak van een constructie.

Dat laatste gebeurt vooral wanneer de illegale constructie niet geregulariseerd kan worden. De focus van de herstelvordering ligt op het terugbrengen van de omgeving naar een voor de maatschappij aanvaardbare toestand, niet op extra bestraffing.

Dwangsom als u niet herstelt

Een herstel moet binnen de in het vonnis of arrest opgelegde termijn gebeuren. Voor een illegaal verhard perceel is dat doorgaans zes maanden. Voor een aanbouw of bijgebouw eerder een jaar.

U krijgt de kans om vrijwillig tot herstel over te gaan. Doet u dat niet, dan wordt de door de rechter opgelegde dwangsom van kracht. Zo’n som kan fors oplopen. Denk aan €125 per dag: na een maand zit u al aan €3.750.

Van klacht tot gevolg: hoe een bouwovertreding wordt aangepakt

De verjaringstermijn voor strafvordering bij een bouwmisdrijf is recent verlengd van vijf naar tien jaar. Dat is geen overbodige luxe: vijf jaar bleek in de praktijk vaak te kort. Gemeenten gaan immers zelden actief op zoek naar bouwovertredingen. De meeste dossiers komen pas op gang bij een flagrante inbreuk of wanneer een buur een klacht indient.

1. De eerste stap: een waarschuwing

Wordt er een klacht ingediend, dan volgt meestal niet meteen een boete. Gemeenten hanteren vaak een vorm van ‘zachte handhaving’: u ontvangt een brief met een melding van de overtreding. Daarbij krijgt u doorgaans drie, zes of negen maanden de tijd om zelf vrijwillig aanpassingen door te voeren.

Uit ervaring blijkt: van de tien mensen die zo’n brief ontvangen, passen er slechts twee à drie hun situatie effectief aan. De meerderheid wacht af of houdt voet bij stuk.

2. Geen actie? Regularisatie of proces-verbaal

Wie niet reageert op de waarschuwing, kan alsnog proberen te regulariseren. Een regularisatieaanvraag biedt de kans om het bouwmisdrijf alsnog gelegaliseerd te krijgen, afhankelijk van het beleid van de gemeente.

Wordt er geen aanvraag ingediend, of is regularisatie uitgesloten, dan stelt de gemeente een proces-verbaal op. Dat dossier gaat naar het parket, dat beslist of de zaak vervolgd wordt. Ernstige inbreuken,  zoals het illegaal kappen van waardevolle bomen, leiden vaak tot een procedure voor de correctionele rechtbank. Voor lichtere inbreuken, zoals een terras of zwembad zonder vergunning, volgt meestal een seponering.

3. Geen straf, maar wel gevolgen 

Een seponering betekent niet dat u vrijuit gaat. Het Departement Omgeving neemt het dossier dan vaak over. Zij zijn geen rechtbank, maar ze kunnen wél een administratieve geldboete opleggen en herstelmaatregelen eisen.

Op dat moment kan u alsnog een regularisatie aanvragen. Veel mensen kiezen voor die optie: zodra een constructie geregulariseerd wordt, verdwijnt het illegale karakter – en hoeft u gelukkig niets af te breken.

Wat als verkopers een bouwmisdrijf verzwijgen?

Een verjaarde bouwovertreding staat niet gelijk met een regularisatie. Stel, u koopt een huis met een illegale, maar verjaarde aanbouw: dat betekent niet dat deze ineens als vergund wordt beschouwd.

Zodra u een nieuwe vergunning aanvraagt om bv. een poolhouse op te richten, kan het dossier van het bouwmisdrijf heropend worden. De overheid kan dan alsnog herstel eisen, nog vóór uw nieuwe vergunning wordt goedgekeurd of als voorwaarde gekoppeld aan de nieuwe vergunning.

Notarissen vragen bij verkoop informatie op bij de gemeente, maar baseren zich ook op verklaringen van verkopers. Verzwijgt een verkoper een bouwovertreding, dan kan de koper daar later de dupe van zijn. De verkoper gaat allerminst vrijuit. Verkoop is geen ontheffing van aansprakelijkheid. Er is dan wel mogelijkheid tot schadevergoeding, maar het zijn juridisch lastige dossiers waar bewijslast cruciaal is.

5 gouden tips

• Vraag bij aankoop steeds de vergunningen van alle gebouwen en verhardingen op bij stad of gemeente.

• Overleg bij verbouwingen op voorhand met het gemeentebestuur wat mag en wat niet.

• Licht uw plannen toe aan buren. Communicatie voorkomt veel conflicten.

• Regularisatie is geen zekerheid want elke gemeente beslist anders.

• Zoek eerst een oplossing via overleg. Procedures kunnen lang duren en erg duur zijn.