In de nieuwe Wet op de Mede-Eigendom van 2018 werd voorzien dat de Algemene Vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars kon beslissen om het gebouw af te breken en herop te bouwen in bepaalde omstandigheden. Hier was een vier vijfde meerderheid voor nodig. Het Grondwettelijk Hof heeft op 20 februari 2020 deze bepaling uit de Appartementswet vernietigd.
1 Beslissing tot afbraak
De beslissing tot afbraak of heropbouw van een integraal gebouw moet in principe worden genomen bij unanimiteit, gezien de verregaande gevolgen.
Bij de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever echter toegelaten dat er in enkele uitzonderlijke gevallen wordt beslist met een meerderheid van vier vijfden, meerbepaald:
– wanneer dat noodzakelijk is voor de hygiëne van het gebouw,
– wanneer dat noodzakelijk is voor de veiligheid van het gebouw of
– wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.
Deze bepaling werd ingevoerd om te vermijden dat een enkele mede-eigenaar de beslissing zou kunnen tegenhouden, terwijl de afbraak van het gebouw redelijkerwijs noodzakelijk is.
Bijkomend was voorzien dat elke mede-eigenaar op grond van de bestreden bepaling afstand kan doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde van zijn privatieve deel lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken.
De wetgever wilde via deze bepaling de woonkwaliteit en veiligheid van bewoners in de vele oude appartementsgebouwen verbeteren door sneller te kunnen vernieuwen.
2 Arrest Grondwettelijk Hof
Een projectontwikkelaar trok naar het Grondwettelijk Hof tegen deze bepaling. Hij voerde aan dat de regel een onverantwoorde inmenging in het eigendomsrecht is: een mede-eigenaar van een gebouw kan namelijk geconfronteerd worden met de afbraak van zijn appartement, zelfs als hij daar tegen gekant is. Het Grondwettelijk Hof heeft hierin gevolgd en heeft het integrale artikel vernietigd.
Het Grondwettelijk Hof heeft wel aanvaard dat het doel en het belang van de bepaling gerechtvaardigd zijn: de veiligheid en vernieuwing van oude gebouwen is belangrijk en de VME mag niet worden gegijzeld door één mede-eigenaar die tegenwerkt. Het Hof vindt echter dat er te weinig waarborgen zijn voor de mede-eigenaar die niet akkoord gaat en wiens eigendomsrecht wordt beknot.
Het Hof verwijst hierbij naar de bestaande rol van de Vrederechter bij betwistingen omtrent genomen beslissingen van de Algemene Vergadering (betwisting mogelijk binnen de 4 maanden na de vergadering). Het Grondwettelijk Hof gaat hierbij zo ver dat zij zelf de suggestie doet om een bijkomende waarborg in te voegen:
“Aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, in afwijking van het voormelde artikel 577-9, § 2, van het Burgerlijk Wetboek, en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.”
3 Gevolgen
Het Grondwettelijk Hof kan enkel oordelen of een bepaling voldoet aan de grondwet, maar kan zelf geen nieuwe bepaling invoegen. Door de vernietiging kan het artikel in feite niet meer worden gebruikt en dient de wetgever een nieuwe wetswijziging door te voeren om het artikel aan te passen of te schrappen. Het Grondwettelijk Hof heeft in dit arrest een duidelijke suggestie gedaan van verbetering.
Besluit
Het artikel 577-7, § 1, 2°, h B.W. is vernietigd door het Grondwettelijk Hof, zodat er door de Algemene Vergadering niet meer met vier vijfden kan worden gestemd over afbraak of heropbouw van het gebouw. Het is wachten op de wetgever om bijkomende waarborgen voor de individuele mede-eigenaar in te bouwen.
